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深度解析:山東三四線樓市的未來 棗莊屬反向虹吸

2019/5/8 17:33:30 | 作者:滕州房產網 | 來源:子木聊房 |

        2018年年底,房價在全國樓市調控寒冬中好不容易放緩腳步,這時候有一個城市卻悄悄放開了限售,此徑一度引發媒體熱議,稱其為打響樓市調控放松第一槍的「叛逆者」,它就是山東菏澤。此后山東淄博、日照、威海、德州等城市越來越被人們所熟知,它們成為了中國三四線城市的典型。

  在這兩年中,這些城市的房價表現一點也不比一二線差,尤其是名不見經傳的泰安、威海成為了中國首批房價漲過萬元的三四線城市。

  那么它們到底為何而漲,在全國調控政策的影響下,為何如此著急松綁?這些三四線城市未來到底有沒有希望?這是很多讀者都想得到的答案,就由子木為大家逐一揭曉。

  那么是什么托起山東三四線城市的房價呢?有人說是因為經濟。山東是北方經濟第一大省,經濟增速高,當地人有錢,長年積累了大量的購房需求。然而事實上,這兩年山東經濟的發展并不順暢,且因為產業結構偏于低端工業化,人均收入沒有得到有效提升,不足為證。

  還有人說是因為人口,山東人口接近一個億,住房需求量巨大。但事實上,人口不單要看基數還要看「凈流入量」。數據顯示,2018年在全國人口「凈流出量」排行上,山東位列第二,山東這些年對外地人口的吸引力在逐年下降,只有青島、濟南、煙臺這幾個城市能勉強穩住人口,所以人口帶動購房需求也是站不住腳的。

  不是經濟也不是人口,那么山東三四線這波大牛市到底源于何處?答案很簡單,就是耳熟能詳的「貨幣化棚改」!

  「貨幣化棚改」是催升三四線房價的一劑猛藥,山東表現得最為極致。從2015年到2018年,山東棚改規模一直都是高速猛增,而且一直穩居全國第一,更有菏澤這樣的棚改大戶全國聞名。

  大規模的棚改,以及對貨幣化安置的鼓勵導向(如之前貨幣化安置還有獎勵),催生了一大片拆遷戶。昨日還窮的叮當響,今日便手握重金。手里拿著這么多錢干什么用?一看樓市這么紅火,自己還沒地方住,就只能填補積蓄再買住房,以此,一波接一波棚改促發的購房需求帶動山東房地產市場一路飄紅,銷售規模從2016年就突破1億平米,2018年更是高達13454.7萬平米。

  (山東各城房價排名)

  山東三四線棚改規模之巨,時間之長,在中國歷史上都是絕無僅有的存在。而在此基礎上,房價跳漲搭筑起高高的「入城門檻」也讓城市周邊的人望而生畏。城鎮化的道路或明暢或艱難,只能留給歷史予以證明。如果棚改貨幣化政策是山東三四線城市房價上漲的主動力,那么,何時買房的判斷標準就相對很容易了,只需關注棚改政策的方向即可。

  在2019年2月份的山東省政府工作報告中,我們得到了答案。政府是這樣回復的:

  推進房地產市場平穩健康發展,加快培育住房租賃市場,發放住房租賃補貼3萬戶以上,開工改造棚戶區21萬套,改造老舊小區20萬戶,繼續做好既有多層住宅加裝電梯試點工作。

  2018年高達84.3萬套,而今年竟然是21萬套!下調力度不僅是腰斬,簡直是「冰剎」。這不是事態的偶然,而是歷史的必然。

  一是,狂野永遠不是正途。在2018年年中,國開行把地方棚改權限收回,而且審批力度加嚴了好幾個層次。是因為這兩年的棚改,導致很多貧困縣的房價突破萬元,地方政府負債居高不下,且地方為了業績,甚至把爛尾盤劃為棚改項目,導致資源的極大浪費,失去了城鎮化的初衷。棚改可以有效去庫存,但反作用也會吞噬成果。

  二是,凡事一定會有終點。數據顯示,僅2015—2018年山東就棚改了260萬套住房,城市面貌已經得到很大提升,多個城市市區出現「改無可改」的現狀,再大刀闊斧地撥款改造,一定會破壞市場平衡。

  對于山東三四線城市來講,棚改對于房價,就像是承重墻之于房屋。棚改結束了,房價也就結束了。這個從之前的數據也能看得出來。例如淄博,在2018年,淄博新房全年網簽量在4萬套左右,而在2017年,淄博全年的網簽數量達到了5.7萬套,整整少了1.7萬套,可謂腰斬。即使3月小陽春都無法拉升行情。類似的情況還有菏澤、德州、濰坊等等。

  (2018-2019年淄博房價趨勢)

  山東三四線下半年的趨勢很明顯,大都是「有價無市,橫盤陰跌」。所以山東三四線城市的購房者不必著急上車,等房價回落,房貸利率下調后再做打算。至于山東三四線城市的房價跌到何時,還要看這個城市對于房價的偏離程度。而在這個層面上,就要關注真正的經濟和人口趨勢了。

  經濟是衡量一個城市的重要指標,可衡量山東三四線城市房價的偏離程度,也可以作為這個城市的房價是否有未來的重要依據。下面是我整理的山東各城市2018年的經濟表現,我們從宏觀到微觀去探索。

  實話說,山東區域經濟發展很難說。因為它不同于西北部區域,一弱俱弱。山東的經濟體量并不小,是北方經濟第一大省,但是山東各市的經濟長期屬于一種「高度和諧」狀態。所謂高度和諧,就是過于中規中矩,今年和去年差不多,去年又和前年差不多,毫無經濟亮點。

  我們都知道,2018年中國經濟GDP整體增速為6.6%,以此為及格線,我們看到年度經濟成績高于及格線的地級市有:青島7.4%,濟南7.4%,臨沂7.3%,威海6.7%,德州6.7%,菏澤7.9%,日照7.3%,萊蕪7.2%,合計8座城市;年度經濟成績低于及格線的地級市有:煙臺6.4%,濰坊6.5%,淄博6.1%,濟寧5.8%,東營4.5%,泰安5.7%,聊城5.4%,濱州1.5%,棗莊4.3%,合計9座城市。

  要是以數量為參考值,8城及格,9城不及格,勉強中規中矩,但你仔細剖開會發現,像煙臺、濰坊、淄博這些大體量經濟的全部低于及格線,而像日照、菏澤這些小經濟體量城市反而高于及格線,所以在發展質量上,山東省經濟并不順暢,讓人堪憂。

  至于原因,眾說紛紜,有的說產業結構不更新,都高科技時代了,山東還是工農業支撐。有的說山東「官本位」,留不住人才,而且私營企業在這片土地上無法發揚光大……

  在我看來,這些都是較小的因素,主因還是山東城市之間缺乏有效協作,一個省份沒有絕對核心的龍頭老大,大家各自為營,誰都不服誰,對外自然沒有任何吸引力。城市發展到中期后,無論是國外還是國內,都必須以「城市群」協作發展才能得到更好的機會。

  當然值得慶幸的是,去年年底濟南“吞并萊蕪”的政策抉擇,也充分說明了山東省政府想明白了這點。在強省會時代,濟南作為山東的核心,是必須予以高度重視的。等到濟南打造成功,筑巢引鳳,其他周邊的城市才能根據自身不同的優勢劣勢,完成短板的彌補。

  我們再分城市看經濟發展趨勢。

  (2018年山東各市經濟排名)

  為此,我特地把十年前的數據調了出來,和當下做充分的對比。2008-2017年,山東菏澤以外各市GDP全國排名變化情況分別是(變化由小到大排名)。

  泰安上升3位,青島下降4位,煙臺下降4位,濟南下降5位,聊城下降5位,濰坊下降6位,濟寧下降6位,臨沂下降7位,淄博下降11位,德州下降11位,日照下降14位,威海下降18位,濱州下降19位,東營下降21位,棗莊下降29位,萊蕪下降38位。

  十年時間,山東省17個地級市中,除了2個地級市(菏澤、泰山)全國GDP排名實現了上升外,其余15個地級市全部下降。像青島、煙臺、濟南這樣下降位數在5位之內的城市,我們還可以理解為是因為過去十年間中西部強省會成都、武漢、長沙等成崛起所致,可以體諒。

  但是,十年全國排名下降二十多位,甚至三十多位的城市,有什么理由能夠搪塞得過去?這無疑是過去十年區域經濟經濟發展的巨大潰敗。

  當然分析山東省三四線城市,還需要把范圍縮小到山東省內。我們來看這些城市的差別。

  在山東省內我們會發現,北部城市強于南部,東部城市強于西部。尤其是魯南的棗莊,和魯北的濱州。濱州屬于經濟體量低且增速慢的邊緣性城市,2018年濱州的經濟增速為1.5%,在中國都屬于倒數,未來基本沒有任何崛起的可能性,屬于第一批被淘汰的對象。

  而棗莊,位于最南部,旁邊是臨沂和濟寧,不但享受不到大城市帶來的產業幫助,反而還會遭到人口和資源的反向虹吸,和濱州情況相差無幾。

  其次是魯南的菏澤和臨沂。臨沂和菏澤同屬于人口大市,高達千萬,由于長年產業遲鈍,人均收入上可謂患難兄弟,墊底省內。但是這兩個城市這些年都很努力,不斷用人口優勢打造產業基礎,升級改造。

  其中臨沂在這兩年的經濟發展中表現的格外突出,它最大的一個亮點是建立了全國最大的一個商貿物流市場,畢竟,臨沂可是物流之都。不僅實現了大幅度的增長,更是成為了名副其實的全國第一大商貿物流市場。通過企業的轉型和升級,新舊功能的轉換和節能減排,臨沂的經濟結構和以往相比有著非常大的變化。工業也向中高端邁進。

  目前臨沂房價6487元/平米,在上波行情里并沒有大幅度炒作,房價非常健康。未來還會有一定的增幅。

  而菏澤雖然經濟增速高,但相對于臨沂來說,更多是由房地產拉動的。從2018年頻登新聞頭條可以看出,菏澤對于房地產的渴求程度。菏澤目前房價為5461元/平米,被炒高的區域的房價會回落一段時間,但空間不會太大。畢竟千萬人口,5000多的房價并不算高。

  再有就是濟寧。濟寧的情況和臨沂差不多,其房價在7000左右,人口800多萬,經濟體量為中靠前,在上波樓市中,沒有并大幅度炒高,相對于2015年,每平米上漲價格為2000元。

  我們再看魯西。

  魯西和濟南接壤的聊城,2018年的GDP僅為3125億元,人口也少,僅為635萬元,但房價卻直追上萬元,其主要置業群體是本地局面和下轄縣市購房者,作為三線城市,收入水平一般,但房價快速上漲,動輒30多萬的首付款和高額的月供讓不少人望而卻步,再者2018年之前需求釋放,目前市場需求減弱,觀望情緒逐漸濃厚,價格承壓。

  預計接下來的一段時間會再度回落,直至跌到基本面。

  然后是德州,德州的產業一般,2018年的經濟增速較快,但和菏澤一樣屬于典型的房地產型經濟,緊挨濟南容易被虹吸,且目前房價達到8000元/平米,較高,預計會有一段長時間的橫盤。

  東營,資源型城市。勝利油田作為東營市的納稅大戶,對東營市經濟增長有較大貢獻,從而也使得房地產這一國民支柱產業在東營市的影響力大大降低。從短期看,由于棚改因素導致購房需求集中爆發,顯得后勁不足;但是中長期看,積極向好是大趨勢,目前恒大、綠城、萬達、碧桂園等龍頭房企已相繼進入東營,更有持續扎根東營的勢頭。

  但是這個城市人口太少,且為資源型產業,無法吸引外來人口,房價很容易達到天花板,沒有投資屬性。但房價為7488元/平米,相對健康,不會下落。

  日照和威海。日照緊鄰青島,人口很可能北青島虹吸,且經濟體量小,不具備高端制造業的建設基礎。房價在之前被青島影響太高,達到8818元/平米,未來太過迷茫,一定會回落。而威海主打環境資源,可以肩當中國的養老院,甚至可以和三亞媲美。房價雖高,達到9521元/平米,但是下落空間不會太大,畢竟這是長遠性需求,房產可投資。

  淄博經濟位列第5,增速中等偏上,在上波周期中炒作有些嚴重。從2018年就可以看出其市場情緒波動非常大:年初房價呈漲勢,但市場沒有房源;年末房價縮水,市場房源充足,但多數購房者都在觀望。很多營銷中心冷冷清清,每天僅一兩組客戶到訪,去化非常慢。許多項目騎虎難下,因年初對市場預期較好,開盤定價較高,市場下行后,價格卻難以下調,只能靠“暗降”和渠道“拉客”。

  淄博的人口較少,而且未來會在強省會政策下被濟南虹吸而去。所以此階段的房價只能說得上是托底值。

  最后說一下濰坊。濰坊是我最看好的城市,經濟排名第4,且發展勢頭良好。最主要房價較低,僅為6373元/平米,人口也不少,達到940萬。

  雖然在2018年下半年受棚改貨幣化安置比例大幅下行的影響,部分項目去化套數大比例下降,房價也出現調整,其中某些小開發商推出首付分期等營銷活動,但是效果并不顯著。短期壓力不可避免,但受益于城市整體規劃的向好及發達工業、農業的支撐,經歷此輪調整后,社會普遍對濰坊后期的發展更加看好。

  在全盤分析山東三四線城市的房價趨勢之后,若把地圖攤開,你會發現一個很大的秘密。

  (黑色為經濟排名,紅色為房價排名)

  你會發現,在青島、濟南這兩個二線城市旁邊的城市房價非常高,例如泰安、聊城、日照、德州等等。而遠二線的城市的房價則偏低,例如菏澤、臨沂、甚至是經濟強勁的濰坊!這其實就是中心城市的「房價沿溢效應」。

  無論這些城市的經濟動力如何,房價都會被身邊的強市拉起來。但要注意的是,青島非深圳,濟南非北京,他們同屬于二線中上等城市,目前正處于快速發展期,所表現出來的特征正是:虹吸!

  虹吸是非常可怕的,例如北京對周邊的虹吸,導致整個河北省被榨干,各地人才源源不斷上京。而山東省的情況和河北省是一樣的,這是由產業結構和政策所決定的,所以濟南和青島必然也會虹吸周邊的人才和資源。

  所以在這兩個城市周邊的城市,尤其是無產業基礎的城市,雖然房價很高,但是經濟會越來越低,人口會越來越少。至于這兩個城市何時會像深圳那樣反哺惠州,像上海那樣反哺嘉興,那是幾十年以后的事情了。

  由此斷定,在這兩個城市周邊的城市房價大概率會下跌,泡沫值也是最大的。反而像濰坊這樣離主要城市較遠的城市大概率不受影響,可獨立發展自身經濟,房價一定會健康成長。

  大家一定不要認為房價高的地方,樓市就有潛力。有沒有潛力,主要還是得看經濟實力和人口儲備,而不是炒作和鄰居光環。

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